正統派の大船　マンション

さらに、注意してほしいのは東京23区の中でも都下や神奈川・千斐∵埼玉のl一部より住宅価格が安いところがあったり、東京23区以外でもわずかながら住宅価格が急騰した場所があったりした点です
そこで、価格が急騰した物件と、それほど値上がりしなかった物件の立地や特徴などについて、もう少し分析してみましょう
第Ⅴ期の不動産価格の急騰を支えたのは、不動産ファンドなどによる投資マネーの流入でした
潤沢な投資マネーによって都心の一等地や再開発地区の開発がすすみ、その結果地価が高騰したことにより、同一地区に建設されたマンション価格は次々と高額化していきました
10億円を超える部屋まで用意した超高級マンションなどは、その好例といえるでしょう
一方、そうした投資マネーの動きとは、直接関係のない多くのマンションが存在します
それは、自分(とその家族)で住むことを目的に購入されるマンション、つまり「実需向けマンション」です
最初から居住用として建設され、居住用として購入されるマンションなので、供給者側と需要者側の双方の目的がマッチしたものといえるでしょう
実需向けマンションの購入に際しては、結婚や出産など、暮らしのうえでの動機が主になります
そのため、どこの場所で選んでもよい、というわけにはいきません
とくに重要視されるのは、家族で生活することを前提とした住環境でしょう
自分が生まれ育った地元であったり、子供が転校する必要のない学区内であったり、というような個別具体的な動機によって、それぞれの購入者が一定のエリア内で選択することが多いようです
首都圏の場合、実需向けマンションが増えている地域は、東京都心で働く人のベッドタウンとなっているエリアです
たとえば「都心からの通勤時間が1時間程度
距離は皇居周辺から半径10～20キロのエリア」などには、多くの実需向けマンションが建っています
自治体名でいえば「都心から見て西側では三鷹市から国立市ぐらいまで、南側では川崎市から横浜市の川崎寄りの立地、北側ではさいたま市南部、東側では松戸市や市川市」といったあたりが該当するのではないでしょうか
また、実需向けマンションを購入しようとする人の多くは単身者ではなく、すでに家族がある、あるいはこれから新たに家庭を持つ予定のある人です
それだけに3LDKから4LDK程度の間取りが確保できる60～80平方メートル程度の物件に、人気が集中しています
なお、主な実需向けマンション(=都心から半径10～20キロのエリアにあり、広さは73平方メートル程度の新築マンション)は、2002年段階ではおおむね3700万～4000万円くらいだったものが、2008年では4300万～4600万円程度まで値上がりしました
これは、バブル後の底値と比較しても15%程度の上昇に過ぎません
実需向けマンションの価格に関しては、興味深い事実があります
「実需向けマンションの立地として人気の高い横浜市内のある土地の業者仕入れ値は、四半世紀前とほぼ同じ水準まで下落していた」というのです
四半世紀前といえば、1980年代前半
先の区分でいえば第Ⅰ期に相当します
ほんの4～5年前の実需向けマンション用地の仕入れ値は、ロサンゼルス・オリンピック（1984年）が開催されていた時代の地価まで下落していたわけです
いずれも販売されたマンションの専有面積は60～80平方メートル前後の物件です
つまり、典型的な実需向けマンションです
物件Aは1984年、用地取得価格(坪あたり)83万円で取得されました
ところが、2004年に取得された物件Bの用地取得価格(坪あたり)は、なんと61万円
同じどころか、安くなっています
やはり同じ物件も、条件や立地はほぼ同じなのに、1999年や2004年に販売された物件のほうが、1984年や1985年に販売された物件よりも平均土地単価(坪あたり)が安くなっていることがわかります
もちろん、なかには、2004年の平均土地単価の方が高い場合もあります
それでも、多くの関係者は、2004年ごろの実需向けマンションの平均土地単価は、1984年ごろと同じレベルまで下がっていたと指摘しています
ちなみに実際の販売価格はどうなっているのでしょうか
いずれの比較でも、1984年に比べて2004年の中心価格帯のほうが高くなっています
平均土地単価が安いはずの2004年のマンションが1984年のマンションより高く売られている主な理由は、部屋がより広くなったためです
資料の中の「平均的専有面積」の項目を見てください
いずれも、1984年の物件に比べて10平方メートル前後広くなっていることが見てとれます
さらに2004年ごろには、オール電化システムや機械式駐車場など、高価な設備が導入されるケースも出てきました
現在のマンションは、1984年のマンションとはまったく別物といえるほどに広く、そして快適に生活できるように進化しているわけです(マンションの高機能化の具体的な内容については、後ほど詳しく紹介します)
以上から、実需向けのマンションという視点で見ると長期的に見て決して高くなっているわけではないということと、バブル崩壊後のデフレが続く中で、住宅価格がGDPの伸びや平均世帯所得よりも低い水準になっていたこと、地価の高騰は投資マネーが流入した都心に集中していた、などという事実を読み取ることができます
まずはこの事実をよく認識していただきたいと思います
住宅の価格というのは、現金で支払うのであればその額面通りの金額なのですが、多くの人は自己資金に対して不足する分を住宅ローンでまかないます
つまり、マンションの価格は住宅ローンの借り入れ額の目安に過ぎず、その後長期にわたる返済期間は、この借り入れ額と月々及びボーナス時の「返済額」、そしてこの「返済額」を左右する金利と向き合っていくことになりますl
たとえば4000万円のローンを組んで、3%の固定金利で35年で返済した場合、総返済額は約6465万円となり、借り入れ額の約1・5倍を返済するわけです
価格は同じでも、利用する住宅ローンの金利や返済期間によって実際に支払う街は大きく変動してしまうことになります
住宅購入の際は、どうしても物件価格ばかりに気を取られがちですが、長い目で見れば金利差のほうが実際の支払い額に及ぼす影響がはるかに大きいことに注意する必要があります
それでは、現在の住宅ローン金利はどういう水準にあるのでしょうか
「住宅ローンの金利推移」を見ると、現在の金利は歴史的な低水準にあることがわかります
わが国では1999年から「ゼロ金利政策」が採られ、2006年に解除されてから金利はやや上昇傾向にありましたが、2008年秋に日銀が再び利下げを実施しました
この表は各年の1月31日時点での数字ですが、今回の利下げを受けて多くの金融機関では住宅ローンの金利を引き下げており、現在はさらに低い金利が適用されるようになっています
さらにいえば、日本の金利は世界の中でもきわめて低い水準にあります
2008年後半から世界的に利下げ傾向が強まっていますが、それでも日本の金利の低さは群を抜いており、高金利の国々では一般の人が自国の通貨を避けて日本円で住宅ローンを組むというのが流行しているぐらいです

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